전세 사기 예방법과 보증금 안전하게 지키는 팁
전세를 구할 때마다 걱정되는 것이 있습니다. 바로 "전세 사기"입니다. 매년 수천 건의 전세 사기 피해가 발생하고 있고,
2024년에는 '빌라왕', '건물주 사기단', '깡통전세' 등의 뉴스가 연이어 보도되며 국민적 공분을 일으켰습니다.
2025년 현재, 정부와 지자체가 제도 정비에 나섰지만, 여전히 세입자 스스로 자신의 권리를 지켜야 하는 상황입니다.
이 글에서는 전세 사기 예방법, 보증금 안전하게 지키는 방법,
그리고 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트를 소개하겠습니다.
전세 계약을 앞두고 있거나, 이사 계획이 있다면 반드시 끝까지 읽어보시길 권합니다.
전세사기/깡통전세
❶ 전세 사기, 왜 아직도 반복되는 걸까?
▷ 깡통전세, 시세보다 높은 전세가의 유혹
많은 사기 유형은 "깡통전세" 형태로 나타납니다. 깡통전세란, 주택 가격보다 전세금이 높거나 거의 비슷한 경우를 말하는데,
이런 경우 집주인이 파산하거나 경매에 들어가면 세입자는 보증금을 돌려받지 못하는 위험에 놓입니다.
예를 들어, 시세 2억짜리 빌라에 전세 1.9억을 제시하면서 ‘옵션도 드리겠다’, ‘보증보험도 가입 가능하다’고 하면 매물에 대한 경계심이 풀어집니다. 그러나 실제로는 소유자가 대출로 집을 담보잡고 있어 순수한 자산 가치가 낮을 수 있기 때문에, 경매로 넘어갈 경우 보증금 회수가 어렵습니다.
▷ 허위 등기와 가짜 임대인, 조직적인 사기단도 존재
최근 몇 년간 발생한 전세 사기 사건은 전문 사기단이 허위 서류와 명의 대여인을 이용해 집을 사들인 뒤 일시에 수십 건의 계약을 체결하고 보증금을 가로챈 사례가 많습니다.
특히 1인 명의 다세대 빌라 소유자들이 문제였는데, 이런 경우 소유자 파산 시 수많은 세입자들이 피해를 입게 됩니다.
▷ 피해자 대부분이 청년층, 사회초년생
특히 보증금을 목돈으로 한 번에 넣는 구조는 사회초년생에게는 큰 부담입니다. 이 때문에 전세 사기를 당하면 회복이 어렵고, 경제적·정서적으로도 큰 충격을 받게 되죠.
전세보증보험 / 전세금반환보증보험
❷ 보증금 지키는 현실적인 방법 3가지
▷ 전세보증금 반환보증보험 가입
전세보증금 반환보증보험은 전세 계약이 끝난 뒤 보증금을 집주인이 돌려주지 않을 경우, 보험공사가 대신 보증금을 돌려주는 제도입니다.
가입 대상: 주택임대차 계약서가 있으며, 임대인이 전입신고 및 확정일자 확인을 한 세입자
가입 기관: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증
보증금 한도: 지역별 제한 있음 (수도권 기준 최대 5억~7억 원 수준)
보험료는 평균적으로 보증금의 0.1
하지만 만일을 대비해 이 비용은 아깝지 않은 ‘전세 생명보험’이라고 할 수 있습니다.
⚠️ 주의: 계약 체결일로부터 1개월 이내에 가입하지 않으면 보험 가입이 거절되거나, 보증 효력이 제한될 수 있습니다.
▷ 등기부등본 확인은 무조건! 대출금, 소유권 체크
계약서 작성 전에 반드시 등기부등본(=등기사항전부증명서)을 열람하세요. 이 문서에서 확인해야 할 핵심은 다음과 같습니다.
소유자가 실제로 계약 당사자인가?
근저당권, 전세권, 가압류, 가처분이 설정돼 있지 않은가?
잔금일 기준 채권 금액이 전세금보다 적은가?
등기부등본은 정부24 또는 인터넷등기소에서 누구나 무료 혹은 소액으로 열람할 수 있습니다.
▷ 전입신고 + 확정일자 세트로 무조건 확보
전입신고를 하고 주민등록을 옮긴 뒤, 동사무소(행정복지센터)에서 확정일자를 받는 것이 ‘보증금에 대한 우선변제권’을 획득하는 공식 절차입니다.
이 과정을 거쳐야만 경매 상황에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.
전세계약 체크리스트
❸ 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 체크리스트 5가지
전세 사기를 피하기 위해서는, 계약 전부터 계약서 작성까지 한 치의 허점도 없이 준비해야 합니다.
다음은 실전에서 유용한 체크리스트입니다.
✅ [ ] 등기부등본 확인
최소 2회 열람 (계약 전, 잔금 전)
✅ [ ] 소유자 본인과 직접 계약
대리 계약 시에는 위임장 + 인감증명서 확인 필수
✅ [ ] 주변 시세와 비교
시세보다 전세가가 유독 높으면 위험 신호
✅ [ ] 전세보증금 반환보증보험 가입 여부 체크
집주인 거절 시 계약 재고
✅ [ ] 확정일자와 전입신고를 잊지 말기
계약 직후 바로 처리해야 효과 있음
"싸게 나온 전세는 다 이유가 있다"
요즘처럼 전세 사기가 많고, 깡통전세 우려가 커지는 시기에는 ‘가격이 싼 매물’일수록 더 조심해야 합니다.
안전하게 살기 위해선 몇 가지 수고를 더해야 하지만, 보증금을 지키는 가장 확실한 방법은 철저한 검토와 보증보험 가입입니다.
그리고 중요한 건, 계약 전에 알아야 할 정보를 계약 후에 검색하지 말 것입니다.
이 글이 많은 분들의 전세 피해를 막는 데 도움이 되기를 바랍니다.